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珠三角企业频频进军房地产 或致制造业空心化  

2011-02-02 00:28:27|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2011年01月31日 08:37
来源:中国新闻网

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房地产是块“肥肉”。

现象:珠三角制造企业频频进军房地产行业

猜测:企业逐利,会否致使制造业空心化?

应对:掌握核心技术、占领产业链条制高点才是关键

近日佛山西樵镇周家村民小组“周家塱”地块的拍卖,不仅吸引了房地产企业参与,也成为制造业角逐的目标,最后的胜利者是制造业——新明珠联手新润成以3.7亿元竞得该地块,溢涨率达92%,折合楼面地价约3459元/平方米。有业内人士估算,该地块楼市单价将到7000元左右。而据公开数据显示,西樵尚无7字头的楼盘。这场看似普通的拍卖,其实只是珠三角制造业转型的缩影之一。

如今的房地产行业俨然是一块“唐僧肉”,众人都想去咬一口。前几年不时传出大型制造业涉足地产业。

记者近日调查发现,珠三角很多制造业的中小企业纷纷进入地产业。制造企业为何大规模进入房地产行业?进入后会造成什么影响?如何规避消极后果?记者连日来采访企业、专家、行业内人士,试图全方位展示这一变局及其影响……

现象:

佛山陶企大手笔拿地

事实上,这并不是新明珠和陶企第一次拿地。去年末,该公司就分两次以总价9.772亿元,买下三水西河路约340亩的土地。在同年底的奠基仪式上,董事长叶德林称“新明珠在三水已有7年,这次是以地产商的身份,再次来到三水。”就在新明珠奠基前几天,本土陶企广东宏宇以7.19亿元拿下了南海城市广场所在地、约7.5万平方米的商业用地,其气魄让人惊讶。

在此之前,新明珠和广东宏宇让人记住的是陶瓷,现在人们津津乐道它们的地产。2008年,这家知名的陶瓷企业成立同名地产公司,向房地产业进军。与新明珠联合竞地的新润成,以纺织业起家,目前产业已经涉及建陶、木门、酒店、纺织等行业。其涉足地产业也非首次,不过目前没有成立旗下房地产公司。

陶企进入地产更早的有新中源,其在2003年就成立了肇庆新中源房产公司,并逐步在肇庆地区树立了江湖地位。据肇庆市建设局的统计数据显示,仅去年上半年,其所开发的中源名都项目,成交量就占据了整个肇庆楼市的15%左右。

陶瓷业进入房地产,只是珠三角制造业进入房地产的一个缩影。仅在佛山地区,除广东宏宇、新中源、新明珠外,还有美的、星星、皇朝家私、欧浦钢铁等一些在制造业各个领域的知名品牌“游”入房地产业,一些中小家电、家具企业也开始向房地产业倾斜。

数据:

三水制造业大举进入房地产

据佛山市房协市场研究专业委员会主任骆仪克告诉记者,佛山制造业进军房地产业从2005年就已经开始了,2005~2007年三年间主要是发展较稳固的知名陶瓷、钢材、铝材等与房地产相关的企业。近一两年出现了一个新情况,中小企业进入制造业的数量明显增多,虽然没有占据主流,但在某些区域,已成为房地产的一股不可忽视的补充力量。

惊人的数据出现在经济后发的三水区。据三水区房地产行业协会不完全统计,全区已经登记的房地产企业有80来家,三水本土的有40家左右,其中有10来家是以前做制造业的,后来转型专职做房地产,余下30来家是多元化经营,既做房地产也做其他行业,但房地产占比越来越大。“三水制造业大举进入房地产,是这一两年集中出现的,是跟着大佛山的大趋势来的。”该行业协会一位负责人表示。

探因:

房地产利润高,制造业难做

企业为何要一窝蜂涌入房地产?受访老板们普遍表示,主要原因是房地产利润高,制造业本身难做。顺德一从家具转型做地产的老板向记者透露,房地产毛利润在35%以上,有些还超出50%,而制造业年利润在10%左右,甚至更低,有时候跑不赢CPI,哪行更挣钱一眼就看出来了,当然选择利润高的来做。

“小企业没资金、没人才、没技术、没支持,转型根本转不了。”因资金短缺停掉工厂后,他2005~2006年转行炒股,2007年股市不景气,他开始做房地产,目前主要在城郊开发一些小体量楼盘,卖给村民或者出租。“即使这样,也比以前做家具好。”他感叹。

三水一品地产董事长、三水房地产行业协会会长陈应标,以前主营三星锁业,7年前进入房地产,这几年他深刻地权衡了制造业与房地产的利弊,决定以后公司主业就做房地产。在他看来,制造业除利润薄外,还存在诸多不利因素。首先是劳工压力大,现在请工人难、工人工资高、工伤赔偿比例高。

其二,制造业摊子较大、战线较长,需要一批营销人员到各地铺货,一个产品从研发到投产到面世,需要的时间很长,而房地产业人员集中,利于管理,一个项目做个两三年就能完成,省心。

其三,更重要的是制造业资金链紧张,一般要先供货再催款,有时候还要不到货款,但房地产行业是房子卖出去,立马就能收到钱。“地产业贷一单,相当于制造业贷十单,有些银行信贷部门就挑大单做,制造业贷款置后考虑,有时候贷款延误时间长,还比较难下来。”他认为,银行倾向大笔贷款,也不利于制造业发展。

风险:

政策风险让人揪心

利润丰厚的房地产业,难道就没有风险吗?陈应标表示,风险主要表现在两方面,一是房地产业需要的资金较多,动辄上亿元。二是政策风险,这最让地产商揪心。“政策一有变化,就产生一轮新的波动。其实,我们也不希望房地产是一个暴利行业,希望它规范发展、平稳增长。”他表示。

“房地产大热,进入房地产行业的人鱼龙混杂,老板自己最开始进入时又不懂这个行业,可能会被人蒙骗。”另一些转行做房地产的老板向记者提出了“人才风险”,他们认为进入这一行需要火眼金睛识人才。确实,一个成熟团队的建设一般需要3~5年,在这期间房地产营销、策划人员是老板们最倚重的,也是最可能找不好的。

尽管存在风险,但大部分老板表示,“只要拿到土地,就好像巧妇做饭有了米,其他的都好办,都有人帮你做。”

专家

“如果房地产利润一直暴涨,有谁还愿意搞实业或者高新技术产业?”佛山科技学院经管学院尹祖宁教授认为,房地产市场的暴利是制造企业转型做房地产的原因。但他担心,“一旦房地产的泡沫破灭了,做产业的也不搞产业了,那中国经济的产业基础就崩溃了。”1

(来源: 广州日报  )

中共佛山市委党校佛山社会经济发展研究所所长赵起超也认为,制造业进入房地产,面临最大的威胁是房地产泡沫破灭。在这期间,一些多元化经营化的大制造企业,比如陶瓷、钢铁、家电等行业,因为还有其他行业的现金流补充,抽身相对容易,抗跌能力也比单纯的房企强。但对于一些实力较弱的中小企业来说,投入到房地产里的钱可能颗粒无收,企业或将被逼至停业破产。

日本的房地产泡沫,就是与企业都竞相涌入房地产逐利有密切的联系,当进入地产业的企业太多,导致市场过于饱和时,整个市场崩盘累及了全社会、全世界的经济发展。

但佛山经纬地产市场研究部经理李华宇则认为,对于目前进军房地产的“陶瓷王国”、“钢材王国”而言,投资房地产市场的资金仅是九牛一毛,实业公司的资金雄厚,一旦出现亏损可以用多余的资金填补亏损的房地产项目,制造业企业的雄厚实力使得他们的风险可以降低。

影响探讨

对制造业:

不利于产业升级

“佛山制造”是佛山一张响当当的名片。目前制造业大规模进入利润丰厚的房地产业,对制造业本身有什么影响?

赵起超表示,制造业进军房地产看似一种不务正业的行为,但在目前制造业艰难、房地产利润高的情况下,企业这样做一定程度有利于保住自身实力。往好的方面设想,如果制造企业在房地产里挣到钱后及时退出来,再沉下心来发展本行业,这种暂时“借力”反哺了制造业,对整个行业发展是有利的。

但问题在于,制造业在房地产行业里尝到甜头后,真的能止步吗?赵起超担忧,一些企业本来把房地产当做副业来做,但渐渐地就做成了主业,抛弃自身的优势,成为一间半路出家的地产公司。这种案例在佛山并不是没有,三星锁业以前是华南最大的锁业公司,现在主营房地产。随着这种企业的增多,整个制造业的龙头企业、优质品牌将很难打造,产业升级更是漫漫长梦。

对策:

掌握核心技术、占领产业链条制高点

“佛山制造业要领跑广东,并不是企业数量领跑,而是核心技术要领跑。”赵起超说,现在佛山制造业,总体来说还处于产业链条的中低端,处于高端的产业和产品非常少,很多电子芯片、空调压缩机需要国外进口,我们负责给人贴牌生产,定价权、控制权、核心技术掌握在别人手里。劳动力成本增加后,人家完全可以找其他地方代工。

“现在制造业都跑去做房地产了,对这一现状几乎没有帮助。”他认为,制造业的根本出路在于掌握核心技术、占领产业链条制高点,把主动权控制在自己手里,而不是受制于人。而要做到这个,需要资金、技术和人才投入,更需要企业往这个方面努力。

他指出,制造业做高端了,利润可能比房地产更好,比如德国做的一些餐具,几千元甚至上万元一套,但做得好,照样有人买。

对房地产:

不会撼动行业格局

佛山市房协市场研究专业委员会主任骆仪克认为,目前制造业进军房地产还不是主流,不会撼动房地产本身格局。不过,在一些区域,制造业成为房地产业一支不可忽视的补充力量,这个值得重视。他认为,制造业进军房地产,尤其是中小企业进军房地产,对制造业的影响大过对房地产的影响。

利好:

增加供应或平抑楼价

如今高房价很受诟病,李华宇分析称,无论开发主体是制造业还是房企,进入市场后都必须遵循房地产市场的规律。制造业的资金进入房地产市场,楼市的供应量会有一定的增加,说不定会对楼价起到一定的平抑作用。

策划:朱雯芳、李春先

文:记者曾艳珠、陈昕宇、李倩

图:记者何波

(来源: 广州日报  )

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