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央视清算万科增值税,做对了吗 2014-01-01第2660期  

2014-01-06 22:37:43|  分类: 经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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央视清算万科增值税,做对了吗  2014-01-01第2660期 - 通明 - 通天之德
一个月前,央视称多家房企“欠缴土地增值税3.8万亿”,报道一出就遭房企否认,国税局也指报道有误。近日,央视又将反击矛头指向万科。土地增值税到底有何猫腻,使得央视“追讨”税务局却不领情。

央视对万科等房企“欠缴税款”的报道不准确

报道混淆了企业财报中“应交未交税金”和“欠缴”的概念,错将其当拖欠增值税

简单来说,土地增值税就是政府对纳税人转让房地产所取得的增值收入征税。和所有增值税种一样,土地增值税也有其清算条件,而房地产行业的特点又使得这种清算有一定特殊性,并不是卖一套房缴一笔税那么简单。举个例子,一套楼盘里,不但会因为朝向、楼层和户型每一套房子的单价都有差距,还存在电梯、走廊和供电间等大量公摊面积。如果具体到某一套房,开发商不但不会赚钱反倒可能赔钱,而如果楼盘出售状况不佳,即便有少量房获取了高额利润整体仍可能亏损。所以判断一个楼盘增值额的多少必然要等到楼盘销售达到一定程度后,清算也只能在此时发生。

由于房产清算的特殊性,缴税并不能实时进行,所以自然会有一些“应交未交税金”留在企业的账面上。但作为上市企业,根据企业会计制度要求,在财报中这些资金必须有所体现,所以,房地产企业都会在“应交税金”科目下设“应交土地增值税”明细科目,专门用来核算土地增值税的发生和缴纳情况,使得投资人能对企业的利润情况有更准确的判断。因此,财报中的“应交未交税金”只是会计制度的要求,在未达到必须清算条件前是可以不交的,并不是拖欠税款。

此外,纳税义务是有发生时间的,而土地增值税的特殊性使得纳税发生时间特别长

纳税义务是有发生时间的,特别是对要根据收入情况缴纳的增值税,在绝大多数行业里都不可能对每笔收入进行即时纳税。简单的说,就是不能要求菜贩每卖一颗菜都要跑一次税务局,而如果有卖不完烂掉的还要再去税务局退税。零售业如此,房地产更如此,很多房地产开发项目都是滚动开发的,从拿地、开发、竣工到销售一般都要两三年的周期。如果销售不利,就还要等到项目取得销售许可证满三年后才能对之进行清算。

连国税总局也坦言:由于房地产行业经营情况复杂,土地增值税税制设计也比较复杂。同时,土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况。因此土地增值税的清算周期往往横跨数年,这就会导致应交未交税金长期停留在企业的账面上。

报道还混淆了《土地增值税清算管理规程》中纳税人必须和非必须清算的条件

根据《土地增值税清算管理规程》(下文简称《规程》)第九条和第十条的规定,土地增值税清算条件分两类:一是必须清算的情形,包括房地产开发项目全部竣工、完成销售的;整体转让未竣工决算房地产开发项目的;直接转让土地使用权的。二是税务机关可要求清算(非必须)的情形,包括已竣工项目转让面积超过85%、或虽未超过85%但剩余面积已出租或自用的;取得预售许可证满三年仍未销售完毕的;纳税人注销登记的以及省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

特别是针对非必须清算的情形,即便达标,企业在被税务机关要求之前不进行清算也无任何法律问题。而出于招商引资的考虑,且《规程》规定了各地政府的可以自行修正条款,各地往往还会出台一些更具体的优惠,清算条件实际上更为宽松。

而央视则错把非必须情形当做了必须情形,也没有详细的咨询当地税务机关是否有额外条款,就武断判断企业“拖欠税款”,根本上就搞错了税款的清算条件。更何况根据《规程》第十一条:即便满足了清算条件和被要求清算,纳税人只要在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续就不算违规。此次央视曝光的万科违规项目之一,根据吉林市地税局第一直属税务局副局长李浩的说法,也是在2013年11月份达到可清算条件,不是必须清算条件。所以即便被要求清算,到今天,万科其实也并未超出90日的办理日期限制,违规完全属无稽之谈。

综上,土地增值税的清算条件和程序复杂,再加上预缴等情况,想要搞清楚很不容易

除了前面说的清算条件和程序,以及各地税务机关自行制定的千差万别的情况外,根据2010年6月3日《关于加强土地增值税征管工作的通知》,土地增值税还要按比例在预售时先预缴,之后再按最终决算多退少补,而预缴率各地也不一样。这还会使得情况变得更复杂。

截止目前,央视对房企的指责并没有受到专业的会计师以及税务机关的认可,在之前的曝光还被国税总局和深圳地税局指出过纰漏,就连此次央视采访的财政部官员也表示房企只存在“法理上的拖欠行为”。

实际上,根据央视的视角,目前知名房企中,似乎只有提前预缴了大量税款,在2012年的土地增值税交了38.4亿元,应交未交的土地增值税为负6.3亿元的央企保利地产“合规”,也在两次报道中都未波及这家企业。

央视质疑虽有误,但也有由头:房企确实在尽力避免土地增值税

和传统认为的“暴利”不同,房地产商业利润率并不高且税负严重

与传统认为的“暴利”不同,根据中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布《2012中国房地产上市公司测评研究报告》,数据显示,包括沪深A股和境外上市的176家房地产公司企业营业利润均值为15.56亿元,平均利润率仅在1-2成左右。

造成房企利润率走低的很大原因就在于繁复的税费。据统计,房地产行业相关税种共有10种,分别为营业税、企业所得税、契税、城市维护建设税(城建税)、耕地占用税、房产税、印花税、土地使用税(城镇土地使用税)、土地增值税、资源税、教育费附加等。此外,各项行政性收费也是名目繁多,涉及政府部门也十分庞大。以北京为例,开发企业在房地产开发过程中需要与20多个政府部门打交道。据不完全统计,房地产开发商在各项环节需缴纳50余种行政性费用,包括人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、土地收费、房管收费、评价收费,安全收费、治安收费等。

而房地产企业成本构成中,税收成本也仅次于地价和建安成本,位列第三大成本。2012年中国财务收入达11.7万亿,同时期全国房地产业缴税1.3万亿,占全国财政收入的11.11%,房地产业给国家贡献了巨额的税收,然而这也从侧面反映出房地产业税负较重的实际情况。

如果把时间拉长到过去五年,每家A股房地产上市公司平均每年净利润是9亿元。再以央视第一次曝光的房企欠税3.8万亿元这个数据比较,相当于3倍于139家A股上市地产商8年的净利润。

这情况下,通过纳税筹划着力避税成房企必修课,是法律上的“擦边球”

再看2012年房地产业纳税主要构成:契税2874亿元、房产税1372亿元、营业税4051亿元、土地增值税2719亿元、企业所得税2015亿元。

2012年房地产业纳税主要构成。
2012年房地产业纳税主要构成。



作为税率较高,且征收具有一定弹性的税种,土地增值税征收的“松紧”程度将对房地产商的盈利水平产生截然不同的效果,如严格征收,地产商的实际缴税额和计提拨备都将大幅增加。相关分析显示,这一税负相当于销售收入的6%,对房地产公司的净利润影响达20%以上。

具体而言,“土地增值税税额=增值额×税率–扣除项目×速算扣除系数”,其中,“增值额=转让房产所取得收入–扣除项目金额”。同时规定,增值额不超过20%的普通标准住宅免征土地增值税,而对于增值额较高的部分最高税率可达60%。所以,免税地带和增值额认定,均存在很大操作空间,这也使得土地增值税成为了企业纳税筹划的主要对象,有时也不免打一些法律上的擦边球。根据上海交通大学安泰经济与管理学院会计系副教授朱军生的说法:利用税法的空白,房企做一些不违法的避税,算是打擦边球,和老百姓的假离婚是一个道理,无可厚非。

而纳税筹划的手段可以说是五花八门,无所不用其极。另一个角度,其实这种极力避税的行为又说明税负之重。按现在税法规定,只有开发商需要交纳增值税,而上下游的公司都不需要,这样,利用增值税和营业税的税差就可以降低税负。所有在常见的纳税筹划手段中:打造外围企业就是其中的重要一项,很多房地产企业都拥有包括装修公司、设计公司、园林绿化公司、建筑公司、工程管理咨询公司、供材贸易公司等,将价值链向上下游延伸,然后将利润转移到外围公司去。以富力集团为例,现在富力集团旗下就设有住宅建筑设计院、工程监理公司、物业公司、担保公司、创业投资公司、园林绿化公司、市政公司、广告公司、门窗制造公司、会所公司等众多下属公司。

根据北京市华税律师事务所主任刘天永的总结,更多的筹划手段还包括:

(1)利用临界点:按照税法规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%时,免征土地增值税,当增值率超过50%、100%、200%时,就会适用更高的税率。从纳税筹划的角度考虑,企业往往会选择适当的开发方案,各种户型搭配,减低税率。

(2)收入分散:对于包含装修和相关设备的房屋,会将合同分两次签订。首先和购买者签订毛坯房销售合同,随后和购买者签订设备安装以及装修合同。经过这样处理,房地产企业仅就毛坯房销售合同缴纳土地增值税,从而达到节税的目的。

(3)增加扣除项目金额:在市场可以接受的范围内,房地产企业还会采取适当加大公共配套设施的投入,改善小区环境,提高装修档次,以增加扣除项目金额,从而使增值率降低。投入的成本可以通过提高售价得到补偿。

房地产企业纳税筹划手段五花八门。
房地产企业纳税筹划手段五花八门。

(4)在合法的前提下延后土地增值税清算时点:房地产公司可适当与主管地税局沟通,尽可能延后土地增值税清算时点,或更换税负相对较轻的项目进行清算;对于销售前景看好的,能实行以预征代清算的项目,应主动争取以预征代清算。

此外,还有代收费用并入房价、选择适当的借贷方式、费用转移、加大开发成本和利用代建房等等方式可以合理降低税率。


央视的曝光“不识相”地打破了企业和税务部门的“默契”

土地增值税有反暴利税的意味,征收目的是为了调控房价,但效果并不明显

土地增值税最早出台是为了反房地产商暴利,控制房价,但今天看来并不成功。一方面,如前文所讲,房产商利润率并不高,甚至在国际上横向比较,中国的土地增值税给开发商带来的税负也偏高,几乎相当于再征收一次所得税。另一方面,数据显示,2007-2012年中,全国土地增值税的同比增速均超过30%,而在同期,房价上涨的势头也并未被遏制。

2011年以来不同城市的房价涨幅差额不断拉大,但整体看,房价涨势不减。
2011年以来不同城市的房价涨幅差额不断拉大,但整体看,房价涨势不减。

其次,税务征收难度大,周期长的情况客观存在,税务部门的精力能力难以兼顾

在税收实务中,土地增值税的征收成本也很高。事实上,土地增值税常被地税系统官员称为地税中最难征管的税种。这种难度体现在土地增值税要等房产项目完工,而房企经常搞项目滚动开发,使得一个项目动辄数年的周期;还体现在房屋售价波动大带来计算增值额扣除项目很难认定上,进而导致适用的税率难确定。往往清算一个项目,需要出动一个区地税局全局的骨干员工还要查很长时间,所以有时地税部门也委托税务师事务所此类中介机构做这项工作。

“土地增值税的征收制度不健全,房地产开发周期一般都比较长,增值也是一直在变化的。”中国社科院经济所研究员汪利娜表示,地方税务部门很难征收这个税,最后就采取预征的方式,在开发商立项的时候就预先算一个数,先征收一部分,然后等项目结束了才清算,但开发商还会不断跟政府讨价还价。等等原因,让土地增值税的征收变成了一本糊涂账。在汪利娜看来,房地产企业到底漏没漏,漏了多少土地增值税,可能税务部门和房企自己也不清楚。

地方政府也清楚税收重,所以土地增值税成了地方的“松紧带”,有钱就松没钱就紧

根据前文引用的《土地增值税清算管理规程》第十条不难发现,各地政府在“土地增值税”的征收上有很大的自主裁量权。在很多地方,甚至会把降低土地增值税或者放松征收土地增值税清算条件当做“招商引资”的优惠政策。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰更直言不讳。他说,在很多地方政府看来,税收是手中不多的资源,是一种招商的竞争力。当别人给地产商“优惠”,你却不给,那么你就失去了竞争力。

针对央视的曝光和国税与各地税总局反倒冷处理的态度,专业税务师张开顺就解释称:“上市房地产企业公开的应交未交的土地增值税数目基本上都是各地税务部门默许的,如果税务部门认为这些企业有问题,完全可以根据这些企业的年报要求企业交税,但现在看不到这种情况。”

最后,如果曝光真让税务部门“从严征税”,吃亏的还是消费者


经济学者薛兆丰在一篇名为《重税岂能压房价?这是怎样一种经济学》的文章中这样描述税收和房价的关系,他引用了拉姆齐以食盐和青菜举得一个例子:在食盐的交易中,由于需求者好歹都得吃盐,需求较缺乏弹性,且盐易于储存,所以即使政府向供应者征税,税负也必定会转嫁给需求者;而在青菜的交易中,由于不易储存,供应者好歹都得把当天的青菜卖掉,供给较缺乏弹性,所以即使政府向需求者征税,税负也必定会转嫁给供应者。

显而易见,以打击房地产高价,反暴利为名而抽取的土地增值税的税金,并非无中生有。而是供应者(房企)和需求者(消费者)共同支付的。只是较缺乏弹性的一方,支付的比例更大;较富有弹性的一方,支付的比例较小。问题是,对地产商而言,地产物业不是易腐品,他们比购房者有大得多的回旋余地。价钱不够高,可以放着不卖;要交重税,也可以放着先不卖。而在需求旺盛,房源紧俏的市场里,消费者就被动的多,这就使得最终还是消费者向政府交纳了大部分的土地增值税。

可见,土地增值税的“困境”不但在于它很难降低房价,相反它还可能推高房价。它会降低投入地产开发的资金回报率,会减少供给;与此同时,作为增值税,它天生具有转嫁功能,最后成本可能还是买房者承担。可以想象这样的格局:在严格征税的过程中,行业龙头公司将加快市场整合,区域性的民营房企面临更大压力,中小房企的处境会更艰难。行业集中度继续提高,行业寡头的地位更牢固,市场占有率将会继续扩大,而这对购房者来说绝非好事。

总体上看,企业的合理避税,税务部门在法规允许的条件下给房企更大自主性,适当放宽征税力度,还是能给房地产商和房企都带来好处的。可如果是从打压房价的角度考虑,央视的曝光显然会事与愿违。


地产商早被税费压的透不过气,而土地增值税作为可浮动征收的税种,就成了企业进行税务筹划,减少缴税的突破口。而税务局出于征收成本和避免竭泽而渔的目的,面对这种擦边也睁一只眼闭一只眼。反倒是央视打破了这种默契。但对消费者这不一定是好事,特别是房源紧俏的地区,从严征收后,经过层层转嫁,最终还是消费者买单。

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张春续

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