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苏东:万科无奈揭真相令人震惊 房价80%是税费  

2014-01-06 22:39:05|  分类: 经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2014年01月 

和讯专栏作者 苏东
和讯专栏作者 苏东

  31日,面对越来越猛烈的来自央视等媒体的攻击,万科回应明确表示其税收不存在应缴未缴情况。


  在为自己的经营辩护的同时,万科披露,近三年万科计缴纳税金约620亿元,其中土地增值税144亿,而其2010-2012三年来净利润不过294.53亿。央视12月30日报道称,房地产巨头万科拖欠44亿元土地增值税。


  这无疑是在一种相当愤怒的情况下做出的回应。也因为万科的回应,我们看到了当前房价如此之高的真相,而且也让我们真实看清楚了谁才是高房价最大受益者的——拿走了房价80%好处的政府部门才是最大受益者,而他们也是房价高企的真正原因(本人所称拿走房价80%的地方仅包括那些房价各外高企的少数城市,请反驳者不要拿全国数据平均,而这通常是耍无赖者愿意做的事情)。


  为何说政府拿走了房价的80%,请容我为各位细细算来。


  构成房价的开发成本是房地产公司首先想要收回的。这部分成本中最大的一块就是上缴给各级政府的部分。


  首先是针对房地产方面的税收,这其中就包括此次央视大做文章的土地增值税。具体的与房地产开发建设有关的税收包括房产税,城镇土地使用税,耕地占有税,土地增值税,两税一费(营业税,城市维护建设税和教育费附加),契税,企业所得税,印花税,外商投资企业和外国企业所得税等;根据万科所称,其缴纳的税收比自身的净利润高两倍的比例,而今年前三季度,A股132家房地产上市公司,剔除亏损企业,整体净利润率为13.03%,可以看出房地产税收所占成本约占20%左右。


  除税之外,另一部分是行政性收费,主要是由各地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用,这些行政性收费项目繁多到多如牛毛的地步,而且很不规范。包括诸如征地管理费,商品房交易管理费,城市建设配套费、人防费,煤气水电增容费,开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大,一般在20%左右。


  当然,房地产开发最大的一块费用是还是土地出让金,目前我国房地产开发企业要想取得土地只有一种方式,就是必须通过政府那里通过招标、拍卖和挂牌才能得到。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中,尤其是在那些房价高企的重点城市中,土地费用已占30-60%,并还有进一步上升的趋势。


  除此之外,房地产企业贷款利息。房地产因开发周期长,需要投资数额大,因此必须借助金融机构,特别是银行的信贷资金,而支付的利息也成为开发企业的一个沉重负担。虽然现在银行对外列出的开发贷款名义利率并不高,但银行会以各种名义巧立名目,向开发商收取各种费用, 比如财务顾问费、公证费、保险(放心保)费、手续费等等。


  这一切都增加了最终房价,已经到达最终房价的80%左右。


  由以上介绍可以看到,中国在房地产方面的税费负担已相当重了。由于税费主要集中在开发环节,所以,买房人自己感觉不到税重,但其实我们买房时缴纳的房款中有相当一部分就已经包含了税费,基本都是由购房者承担的。


  政府机构总是倾向于多收钱的。早有人分析过政府的行为,而那些已经发生过的事实也总是在提醒我们,政府部门是存在谋利冲动的。一旦涉及到利益,有“钱图”的话,相关的部门都会争先恐后要来插一脚。而如果没利益就消极怠工,甚至拒绝去做。


  在中国,还有一个问题是,谁也不知道,收上来的那部分钱都干了什么,用到什么地方了? 更令人惊讶的是,很多税收还是打着抑制房价的幌子收上来的。


  很可能这些税费只是成了某些官员吃喝的菜金,也可能被以各种名目增加了机构的人手,扩大了编制——中国的吃饭财政其实就是这样养成的——只要有多余的钱收上来了,有钱花了,各级政府官员就会想法子增加吃饭的人手。实际上,我们真的需要养活这么多公务员,还有很多名义上似乎不是公务员,但是仍然有名目繁多官名的官员、事业编制人员,此外还有政府雇用的大量编外的临时人员。


  实际上,中国的税负已经相当重了。根据近年的《福布斯》资料显示,中国内地的“税负痛苦指数”位居全球第二,中国社科院财政与贸易经济研究所2010年发布的《中国财政政策报告2009/2010》,中国的宏观税负是32.2%。高税负已经成为中国经济发展最大的瓶颈。


  除以上所列举的房地产方面的税收之外,房地产公司在开发时还要缴纳大量税费,以下这些是部分整理的有关房地产的收费,主要根据房地产开发的九个流程阶段,分为九大项。由这些费用,可以看出当前针对房地产行业的各种税费达到了多么变态的地步。如果这些规定还不被称为是恶法,那就真的不存在恶法了。而某些无良媒体在这样的情况下还在帮助做坏事,的确已经到了令人发指的地步。


  一、房地产立项阶段:


  编制可行性研究报告书费


  房地产办理用地阶段


  征地管理费


  土地权属登记费


  土地出让金等


  二、房地产房屋拆迁阶段:


  房屋拆迁管理费


  房屋拆迁补偿安置费


  房屋拆迁费等


  三、房地产勘察设计阶段:


  工程监理费


  工程地质勘察费等


  四、房地产项目报验阶段:


  工程报建手续费


  市政公用设施配套费


  建筑工程质量监督费


  建筑工程安全监督费


  人防方案审核费


  人防工程异地建设费


  施工临时用电占用费


  永久供电设施安装费


  供水管径基本费


  供水管道施工安装费


  消防方案审核费等


  五、招投标阶段:


  工程招标或登记费


  工程招标公告费等


  六、房地产施工阶段:


  建筑工程施工费


  工程保险金


  施工污水排放费


  建筑施工作业时间许可证费


  建筑噪音超标费等


  七、房地产竣工销售阶段:


  房屋建筑面积测量费


  房屋评估费用等


  八、房地产企业相关费用:


  行政管理费


  各团体协会年会员费


  法律顾问咨询费


  财务年审计或法人审计费

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